Commissionnement et parc locatif social

La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987. Elle inclut l'exploitation et l'entretien courant des installations de chauffage et de production d'eau chaude, ainsi que la ventilation mécanique. Autrement dit : la dépense d'énergie et de conduite d'un équipement mal réglé se répercute sur la quittance, pas sur le compte d'exploitation du bailleur.

Ce n'est pas un scandale, c'est la logique du régime : le locataire consomme, le locataire paie. Mais l'effet de bord est mécanique. Il n'existe, dans le circuit ordinaire, aucun signal financier qui remonte au décideur quand une installation fonctionne mal sans tomber en panne. Une chaudière qui surconsomme de vingt pour cent ne déclenche aucune alerte : elle chauffe.

Trois forces travaillent néanmoins dans l'autre sens, et ce sont elles qui justifient d'agir.

• Le taux d'effort et les impayés. Une charge élevée pèse sur la capacité à payer le loyer. Le coût ne disparaît pas parce qu'il a été transféré : il revient par le recouvrement, le contentieux et la vacance.
• La régularisation de charges. C'est le moment où le sujet devient public. Un bailleur qui doit justifier une hausse devant une association de locataires sans disposer de relevés d'essais est en position de faiblesse — même quand il a raison.
• Les engagements de qualité de service. Convention d'utilité sociale, plan stratégique de patrimoine, dispositifs d'abattement de taxe foncière : tous demandent des indicateurs de service rendu. Le confort thermique en fait partie, et il ne se mesure pas par déclaration.

Le commissionnement ne change pas le régime des charges. Il produit ce qui manque pour en discuter : des relevés datés de ce qui a été vérifié, réglé et essayé.

Les bailleurs sociaux achètent sous le code de la commande publique. La question n'est donc pas seulement « faut-il commissionner », mais « dans quel marché ». Deux montages existent, et ils n'ont pas les mêmes conséquences.

• En mission complémentaire de la maîtrise d'œuvre. C'est le plus simple à passer, et le moins cher en apparence. Mais l'équipe qui a conçu vérifie alors sa propre conception. Les référentiels qui exigent une tierce partie l'excluent, et l'expérience montre que les écarts de conception remontent mal quand celui qui les constate les a produits.
• En marché d'assistance à maîtrise d'ouvrage séparé. Le prestataire est extérieur aux marchés de maîtrise d'œuvre, de travaux et d'exploitation. C'est ce que demandent les référentiels les plus exigeants, et c'est ce qui donne à la mission sa valeur de preuve — y compris devant une commission de locataires.

Dans les deux cas, la partie décisive se joue dans les pièces écrites des lots techniques : sans clauses d'essais, de présence aux vérifications et de remise de l'analyse fonctionnelle et des paramétrages, la mission n'a rien sur quoi s'appuyer. Ces clauses sont détaillées sur la page cahier des charges de commissionnement, et l'ordre de grandeur budgétaire sur la page coût d'une mission.

Le cas des financements publics

L'ADEME soutient financièrement les missions de commissionnement conduites dans le cadre de rénovations énergétiques globales, à hauteur de la moitié du coût de la mission, avec des dépenses plafonnées par bâtiment et pour un ensemble de bâtiments. Deux précisions s'imposent avant de compter dessus : le dispositif vise les collectivités et le tertiaire public, et il est déployé région par région, toutes ne l'ouvrant pas.

Concrètement, un office public de l'habitat peut se trouver dans le champ par son statut d'établissement public local ; une entreprise sociale pour l'habitat beaucoup moins clairement. Nous ne connaissons pas de réponse générale à cette question : elle se vérifie auprès de la direction régionale, dossier par dossier, et c'est ce que nous faisons en amont plutôt que de bâtir un plan de financement sur une hypothèse.

Une mission ne se juge pas à son rapport final mais à ce qu'elle laisse à l'exploitation. Sur un patrimoine locatif, quatre livrables comptent particulièrement.

• Les relevés d'essais datés, qui documentent l'état des installations à la livraison. C'est la pièce qui manque systématiquement lorsqu'un désordre apparaît trois ans plus tard et qu'il faut établir s'il était présent à l'origine.
• L'analyse fonctionnelle confrontée au paramétrage réellement chargé dans les automates. Le document et la machine divergent plus souvent qu'on ne l'imagine, et personne ne le vérifie après la mise en service.
• Les consignes de conduite transmises à l'exploitant, avec la formation qui va avec. Un exploitant qui ne comprend pas une régulation la neutralise — ce n'est pas de la mauvaise volonté, c'est la seule manière de répondre à une réclamation quand on n'a pas la main.
• La liste des points restés ouverts, avec leur imputation. C'est elle qui permet d'utiliser la garantie de parfait achèvement tant qu'elle court, et de ne pas payer deux fois ce qui était dû.

Le reste du dispositif — cadre réglementaire du patrimoine, plan stratégique, réhabilitation, indicateurs consolidés — est décrit sur la page bailleurs sociaux. Notre positionnement d'assistance à maîtrise d'ouvrage sur les certifications figure sur la page AMO certifications environnementales.