Syndic de copropriété
Un interlocuteur unique et indépendant pour les obligations et les projets techniques d'un portefeuille de copropriétés

Gérer une copropriété, c'est piloter simultanément des obligations réglementaires qui s'empilent (PPPT, DPE collectif, DTG, individualisation des frais de chauffage) et des projets techniques votés en assemblée générale (pompes à chaleur, chaufferie, ventilation, ravalement, toiture). NORMAXIS mobilise ARKENOR (expertise et mesures) et ARKEMEP (ingénierie) pour cadrer, chiffrer et sécuriser ces sujets, avec une indépendance stricte vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises de travaux.

Cadrer un besoin Voir la méthode NORMAXIS

Vos obligations

Ce que la réglementation impose au bâti.

La copropriété concentre plusieurs obligations réglementaires portant sur le bâti et l'énergie. Nous produisons les études qui relèvent de notre périmètre et pointons clairement ce qui relève d'intervenants distincts (voir la section « Périmètre »).

PPPT, plan pluriannuel de travaux

Obligatoire pour les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, le PPPT projette les travaux sur 10 ans. C'est une mission d'expertise du bâti que réalise ARKENOR, dont les compétences répondent au décret n°2022-663.

→ Le PPPT en détail

DPE collectif

Généralisé à toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est réalisé par un diagnostiqueur certifié avec mention, sur un échantillon de logements. Nous le produisons et l'articulons avec le PPPT.

→ Mesures et diagnostics

DTG, diagnostic technique global

Requis lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, ou sur demande de l'autorité administrative. Son périmètre est proche du PPPT : nous le traitons dans la même mission d'expertise du bâti.

→ DTG et PPPT

Individualisation des frais de chauffage

Obligatoire au-dessus de 80 kWh/m²/an, avec télérelève généralisée au 1er janvier 2027. L'étude de faisabilité et l'équilibrage de la distribution collective relèvent de l'ingénierie fluides ARKEMEP.

→ Ingénierie fluides et chaufferie

Décret BACS, lots tertiaires

Les copropriétés à usage mixte comportant des locaux tertiaires (bureaux, commerces) sont concernées par le décret tertiaire et le décret BACS. Ces volets sont traités dans notre pôle tertiaire dédié.

→ Décret tertiaire

Autorisation en assemblée générale

Toute installation affectant les parties communes ou l'aspect extérieur (PAC, climatisation, ravalement) passe par un vote (loi du 10 juillet 1965, articles 24 et 25). Un cahier des charges technique harmonisé sécurise le vote et l'exécution.

→ PAC et acoustique en copropriété

Vos projets techniques

Voter et exécuter des travaux sécurisés.

Un plan de travaux de copropriété touche à l'énergie, à l'acoustique et à la sécurité en site occupé. Nous cadrons chaque projet en amont du vote, pour que l'assemblée générale décide sur des chiffrages fiables et non sur des devis d'entreprise.

Climatisation et pompes à chaleur

L'enjeu n°1 des copropriétés : concilier confort d'été, autorisation en AG et respect de l'émergence acoustique de voisinage. Nous produisons l'étude de faisabilité et le cahier des charges harmonisé, avec l'acoustique traitée en interne (sonomètre classe 1, NF EN ISO 16283).

→ PAC et voisinage

Rénovation énergétique

Le DPE (méthode 3CL) situe la performance mais ne prescrit pas de solutions. La simulation thermique dynamique (STD) fiabilise le chiffrage des scénarios de rénovation et sécurise le vote en AG. Le PPPT identifie et chiffre les travaux, y compris ceux susceptibles d'ouvrir droit à des aides.

→ Simulation thermique dynamique

Chaufferie et ventilation

Remplacement de chaufferie collective, équilibrage de la distribution, individualisation des frais, mise en conformité de la VMC. L'ingénierie fluides ARKEMEP dimensionne, et la mesure de ventilation est réalisée sous QUALIBAT 8741.

→ Ingénierie fluides

Ravalement et toiture

Avant un ravalement ou une réfection de couverture, l'inspection par drone (télépilote DGAC) documente l'état des façades et des toitures pentues, habituellement exclues des relevés faute d'accès sécurisé. Le diagnostic alimente le chiffrage du PPPT.

→ Inspection par drone

Vos litiges et sinistres

Objectiver avant d'arbitrer.

Un différend de voisinage ou un sinistre se règle mieux sur des mesures que sur des dires. Nous produisons des relevés contradictoires et des diagnostics techniques, exploitables devant l'assemblée générale, l'assureur ou l'expert judiciaire.

Mesures acoustiques contradictoires

Émergence d'une PAC ou d'une climatisation, bruit d'équipements communs (chaufferie, VMC, ascenseurs), nuisances entre lots. Mesures au sonomètre classe 1 selon NF EN ISO 16283, avec rapport opposable.

→ Acoustique du bâtiment

Inspection toitures et façades

Relevé par drone (télépilote DGAC) des désordres de couverture et de façade, sans échafaudage ni nacelle. Utile en amont d'un vote de travaux comme après un sinistre tempête.

→ Mesures et diagnostics

Infiltrométrie et étanchéité à l'air

Recherche de fuites d'air et de défauts d'enveloppe (test d'infiltrométrie sous QUALIBAT 8711), pour objectiver un inconfort, une surconsommation ou un litige de qualité de travaux.

→ Mesures et diagnostics

Notre indépendance

Un tiers qui ne vend pas les travaux qu'il préconise.

Le décret n°2022-663 du 25 avril 2022 impose à l'intervenant qui réalise un PPPT une attestation sur l'honneur d'impartialité et d'indépendance. Nous appliquons ce principe à l'ensemble de nos missions en copropriété : aucune rétribution du syndic, des fournisseurs d'énergie ou des entreprises de travaux. Nos préconisations et nos chiffrages ne sont liés à la vente d'aucun équipement ni d'aucun marché de travaux. C'est ce qui rend nos rapports utilisables en assemblée générale et opposables en cas de litige.

Périmètre

Ce qui relève d'intervenants distincts.

Par souci de clarté, voici ce que nous ne réalisons pas et qui relève d'intervenants qualifiés distincts de notre mission :

  • ·Les diagnostics amiante, plomb, termites, gaz et électricité : le PPPT les recense et les analyse, il ne les réalise pas.
  • ·L'audit énergétique réglementaire (article L.126-28-1 du code de la construction et de l'habitation) et le contrôle technique agréé (article L.125-1 du même code).
  • ·Le montage des dossiers de subvention : le PPPT identifie et chiffre les travaux, y compris ceux susceptibles d'ouvrir droit à des aides, mais le montage relève d'un intervenant agréé, distinct de notre mission.

Repères copropriété

Les échéances qui structurent la gestion.

PPPT

Copropriétés de plus de 15 ans

Plan sur 10 ans, loi n°2021-1104 art. 171

2026

DPE collectif généralisé

Toutes copropriétés, article L.126-26-1 CCH

2027

Télérelève des frais de chauffage

Individualisation au-dessus de 80 kWh/m²/an

Décret 2022-663

Impartialité et indépendance

Attestation obligatoire de l'intervenant PPPT

ISO 16283

Acoustique traitée en interne

Sonomètre classe 1, rapport opposable

FAQ syndic de copropriété

Questions fréquentes de gestionnaire.

Le plan pluriannuel de travaux est réalisé par un intervenant dont les compétences répondent au décret n°2022-663 du 25 avril 2022 : diplôme de l'enseignement supérieur d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment (ou titre équivalent, ou certification de qualification), garanties d'assurance, et attestation sur l'honneur d'impartialité et d'indépendance. ARKENOR réunit ces conditions et réalise le PPPT.
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés à usage principal d'habitation (au 1er janvier 2028 dans les DROM), quelle que soit leur taille. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié avec mention, selon la méthode 3CL, sur un échantillon représentatif de logements.
Le DPE collectif repose sur un échantillonnage : au moins un logement par typologie, par type de plancher bas et de plancher haut, et un en étage intermédiaire. Le taux minimal est d'au moins 10 % des logements pour une copropriété de 31 à 100 logements, et d'au moins 10 logements et 5 % au-delà de 100 logements. Nous calons l'échantillon avec le conseil syndical avant intervention.
Le DTG (diagnostic technique global) est requis lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans ou sur demande de l'autorité administrative ; le PPPT (plan pluriannuel de travaux) est obligatoire pour les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans et projette les travaux sur 10 ans. Leurs périmètres se recoupent largement : nous les traitons dans une même mission d'expertise du bâti, sans créer de double travail.
Nous réalisons l'étude de faisabilité, le cahier des charges technique et l'analyse acoustique en amont du vote. Nous ne vendons ni n'installons d'équipement : c'est une garantie d'indépendance. Le montage des dossiers de subvention relève d'un intervenant agréé, distinct de notre mission ; nous fournissons les éléments techniques et chiffrés dont il a besoin.
Oui, dès lors que l'installation affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (loi du 10 juillet 1965, articles 24 et 25). Un cahier des charges technique harmonisé, incluant les seuils d'émergence acoustique à respecter, permet d'encadrer les demandes individuelles et de sécuriser la décision de l'assemblée.
Nous réalisons une mesure d'émergence acoustique contradictoire au sonomètre classe 1 (NF EN ISO 16283) et un rapport opposable. Il objective le dépassement éventuel des seuils réglementaires d'émergence et sert de base à la mise en conformité amiable, ou de pièce technique en cas de contentieux.
Oui, strictement. Nous ne percevons aucune rétribution du syndic, des fournisseurs d'énergie ou des entreprises de travaux, et nos préconisations ne sont liées à la vente d'aucun équipement. Cette indépendance, exigée par le décret n°2022-663 pour le PPPT, s'applique à l'ensemble de nos missions en copropriété.
Oui. L'inspection par drone (télépilote DGAC) documente l'état des couvertures pentues et des façades sans échafaudage ni nacelle. Ces surfaces, habituellement exclues des relevés faute d'accès sécurisé, sont ainsi intégrées au diagnostic et au chiffrage du plan de travaux.

Pour approfondir

Les pages connexes.

Arkenor

Plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Obligation, seuils, échéances, compétences requises et déroulé de la mission.

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Arkemep

PAC et acoustique de voisinage

Faisabilité, cahier des charges et émergence acoustique : la demande entrante type en copropriété.

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Arkenor

Mesures et diagnostics

DPE collectif, acoustique, ventilation, infiltrométrie, inspection par drone.

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PPPT, DPE collectif, étude PAC, mesure acoustique contradictoire, inspection de toiture par drone : un interlocuteur unique et indépendant pour cadrer et chiffrer, en amont du vote en assemblée générale.

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