Syndic de copropriété
Un interlocuteur unique et indépendant pour les obligations et les projets techniques d'un portefeuille de copropriétés
Gérer une copropriété, c'est piloter simultanément des obligations réglementaires qui s'empilent (PPPT, DPE collectif, DTG, individualisation des frais de chauffage) et des projets techniques votés en assemblée générale (pompes à chaleur, chaufferie, ventilation, ravalement, toiture). NORMAXIS mobilise ARKENOR (expertise et mesures) et ARKEMEP (ingénierie) pour cadrer, chiffrer et sécuriser ces sujets, avec une indépendance stricte vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises de travaux.
Vos obligations
Ce que la réglementation impose au bâti.
La copropriété concentre plusieurs obligations réglementaires portant sur le bâti et l'énergie. Nous produisons les études qui relèvent de notre périmètre et pointons clairement ce qui relève d'intervenants distincts (voir la section « Périmètre »).
PPPT, plan pluriannuel de travaux
Obligatoire pour les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, le PPPT projette les travaux sur 10 ans. C'est une mission d'expertise du bâti que réalise ARKENOR, dont les compétences répondent au décret n°2022-663.
→ Le PPPT en détailDPE collectif
Généralisé à toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est réalisé par un diagnostiqueur certifié avec mention, sur un échantillon de logements. Nous le produisons et l'articulons avec le PPPT.
→ Mesures et diagnosticsDTG, diagnostic technique global
Requis lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, ou sur demande de l'autorité administrative. Son périmètre est proche du PPPT : nous le traitons dans la même mission d'expertise du bâti.
→ DTG et PPPTIndividualisation des frais de chauffage
Obligatoire au-dessus de 80 kWh/m²/an, avec télérelève généralisée au 1er janvier 2027. L'étude de faisabilité et l'équilibrage de la distribution collective relèvent de l'ingénierie fluides ARKEMEP.
→ Ingénierie fluides et chaufferieDécret BACS, lots tertiaires
Les copropriétés à usage mixte comportant des locaux tertiaires (bureaux, commerces) sont concernées par le décret tertiaire et le décret BACS. Ces volets sont traités dans notre pôle tertiaire dédié.
→ Décret tertiaireAutorisation en assemblée générale
Toute installation affectant les parties communes ou l'aspect extérieur (PAC, climatisation, ravalement) passe par un vote (loi du 10 juillet 1965, articles 24 et 25). Un cahier des charges technique harmonisé sécurise le vote et l'exécution.
→ PAC et acoustique en copropriétéVos projets techniques
Voter et exécuter des travaux sécurisés.
Un plan de travaux de copropriété touche à l'énergie, à l'acoustique et à la sécurité en site occupé. Nous cadrons chaque projet en amont du vote, pour que l'assemblée générale décide sur des chiffrages fiables et non sur des devis d'entreprise.
Climatisation et pompes à chaleur
L'enjeu n°1 des copropriétés : concilier confort d'été, autorisation en AG et respect de l'émergence acoustique de voisinage. Nous produisons l'étude de faisabilité et le cahier des charges harmonisé, avec l'acoustique traitée en interne (sonomètre classe 1, NF EN ISO 16283).
→ PAC et voisinageRénovation énergétique
Le DPE (méthode 3CL) situe la performance mais ne prescrit pas de solutions. La simulation thermique dynamique (STD) fiabilise le chiffrage des scénarios de rénovation et sécurise le vote en AG. Le PPPT identifie et chiffre les travaux, y compris ceux susceptibles d'ouvrir droit à des aides.
→ Simulation thermique dynamiqueChaufferie et ventilation
Remplacement de chaufferie collective, équilibrage de la distribution, individualisation des frais, mise en conformité de la VMC. L'ingénierie fluides ARKEMEP dimensionne, et la mesure de ventilation est réalisée sous QUALIBAT 8741.
→ Ingénierie fluidesVérifier que les travaux votés produisent le gain annoncé
Un syndic fait voter des travaux sur un gain annoncé, les réceptionne, et répond seul devant l'assemblée générale suivante quand les charges n'ont pas baissé. Rien, dans le déroulé habituel, ne lui permet de vérifier que l'entreprise a réglé ce qu'elle a facturé. Le commissionnement transforme la promesse en constat daté, et replace la responsabilité chez celui qui n'a pas réglé son installation.
→ Le commissionnement du bâtimentRavalement et toiture
Avant un ravalement ou une réfection de couverture, l'inspection par drone (télépilote DGAC) documente l'état des façades et des toitures pentues, habituellement exclues des relevés faute d'accès sécurisé. Le diagnostic alimente le chiffrage du PPPT.
→ Inspection par droneVos litiges et sinistres
Objectiver avant d'arbitrer.
Un différend de voisinage ou un sinistre se règle mieux sur des mesures que sur des dires. Nous produisons des relevés contradictoires et des diagnostics techniques, exploitables devant l'assemblée générale, l'assureur ou l'expert judiciaire.
Mesures acoustiques contradictoires
Émergence d'une PAC ou d'une climatisation, bruit d'équipements communs (chaufferie, VMC, ascenseurs), nuisances entre lots. Mesures au sonomètre classe 1 selon NF EN ISO 16283, avec rapport opposable.
→ Acoustique du bâtimentInspection toitures et façades
Relevé par drone (télépilote DGAC) des désordres de couverture et de façade, sans échafaudage ni nacelle. Utile en amont d'un vote de travaux comme après un sinistre tempête.
→ Mesures et diagnosticsInfiltrométrie et étanchéité à l'air
Recherche de fuites d'air et de défauts d'enveloppe (test d'infiltrométrie sous QUALIBAT 8711), pour objectiver un inconfort, une surconsommation ou un litige de qualité de travaux.
→ Mesures et diagnosticsNotre indépendance
Un tiers qui ne vend pas les travaux qu'il préconise.
Le décret n°2022-663 du 25 avril 2022 impose à l'intervenant qui réalise un PPPT une attestation sur l'honneur d'impartialité et d'indépendance. Nous appliquons ce principe à l'ensemble de nos missions en copropriété : aucune rétribution du syndic, des fournisseurs d'énergie ou des entreprises de travaux. Nos préconisations et nos chiffrages ne sont liés à la vente d'aucun équipement ni d'aucun marché de travaux. C'est ce qui rend nos rapports utilisables en assemblée générale et opposables en cas de litige.
Après le vote
Ce que personne ne vérifie entre la réception et l'assemblée suivante.
Le syndic engage sa responsabilité sur un résultat qu'il ne contrôle pas. Il fait voter des travaux sur la foi d'un gain annoncé, il les réceptionne, et c'est lui que les copropriétaires appellent l'hiver suivant quand les charges n'ont pas bougé. Entre la réception et cet appel, rien dans le déroulé habituel ne permet de vérifier que l'entreprise a réglé ce qu'elle a facturé.
C'est exactement l'objet du commissionnement : vérifier, preuves à l'appui, que les installations font ce qu'on attendait d'elles, et documenter les écarts avec leur imputation. La posture est celle que nous revendiquons déjà plus haut — un tiers qui ne vend pas les travaux qu'il préconise — appliquée cette fois à la sortie du chantier plutôt qu'à son entrée.
Trois situations de copropriété où l'écart se paie particulièrement cher :
- Le plan pluriannuel de travaux. Le PPPT chiffre des gains sur dix ans, et rien dans le dispositif ne vérifie qu'ils sont atteints. Le commissionnement est le maillon manquant entre le plan voté et le plan tenu.
- L'individualisation des frais de chauffage. Elle ne produit d'équité que sur un réseau équilibré. Sur un réseau qui ne l'est pas, elle transforme un défaut technique en injustice entre copropriétaires — et le contentieux qui suit porte sur la répartition, jamais sur la cause.
- La chaufferie et la ventilation collectives. Les deux postes où l'écart entre l'installation prévue et l'installation réglée coûte le plus, et les deux qu'une réception de fin de chantier regarde le moins.
S'y ajoute, pour les copropriétés qui comptent des lots tertiaires, l'inspection périodique des systèmes d'automatisation et de contrôle prévue à l'article R. 175-5-1 du code de la construction et de l'habitation : elle s'impose au propriétaire, et c'est du rétro-commissionnement récurrent qu'il revient au syndic d'organiser. La chaîne des responsabilités jalon par jalon, des opérations préalables à la réception jusqu'à la levée des réserves, figure sur la page OPR, réception et mise au point.
Périmètre
Ce qui relève d'intervenants distincts.
Par souci de clarté, voici ce que nous ne réalisons pas et qui relève d'intervenants qualifiés distincts de notre mission :
- ·Les diagnostics amiante, plomb, termites, gaz et électricité : le PPPT les recense et les analyse, il ne les réalise pas.
- ·L'audit énergétique réglementaire (article L.126-28-1 du code de la construction et de l'habitation) et le contrôle technique agréé (article L.125-1 du même code).
- ·Le montage des dossiers de subvention : le PPPT identifie et chiffre les travaux, y compris ceux susceptibles d'ouvrir droit à des aides, mais le montage relève d'un intervenant agréé, distinct de notre mission.
Repères copropriété
Les échéances qui structurent la gestion.
PPPT
Copropriétés de plus de 15 ans
Plan sur 10 ans, loi n°2021-1104 art. 171
2026
DPE collectif généralisé
Toutes copropriétés, article L.126-26-1 CCH
2027
Télérelève des frais de chauffage
Individualisation au-dessus de 80 kWh/m²/an
Décret 2022-663
Impartialité et indépendance
Attestation obligatoire de l'intervenant PPPT
ISO 16283
Acoustique traitée en interne
Sonomètre classe 1, rapport opposable
FAQ syndic de copropriété
Questions fréquentes de gestionnaire.
Pour approfondir
Les pages connexes.
Plan pluriannuel de travaux (PPPT)
Obligation, seuils, échéances, compétences requises et déroulé de la mission.
Découvrir
PAC et acoustique de voisinage
Faisabilité, cahier des charges et émergence acoustique : la demande entrante type en copropriété.
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Mesures et diagnostics
DPE collectif, acoustique, ventilation, infiltrométrie, inspection par drone.
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- Mesures et diagnostics sur ouvrage
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- Les secteurs que nous accompagnons
Charges de copropriété
Une chaufferie neuve mal réglée coûte plus cher que l'ancienne.
C'est la situation la plus fréquente après un remplacement d'installation en copropriété : les charges ne baissent pas, personne ne sait dire pourquoi, et l'assemblée générale se retourne vers le syndic.
Le plus souvent, il ne s'agit pas d'un désordre mais d'un réglage : réseaux non équilibrés, courbe de chauffe laissée en configuration d'usine, programmation horaire inadaptée à l'occupation réelle. Le rétro-commissionnement traite exactement cela, sans travaux, et documente ce qui a été corrigé. Sur une opération neuve ou une rénovation lourde, le commissionnement évite d'y arriver.
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