Bailleur social

Sécuriser la contribution au partage des économies de charges par le commissionnement

Quinze ans de recette adossés à une attestation de conformité aux prescriptions de l'étude thermique. Ce que le texte demande exactement, ce qui arrive quand la justification manque, et pourquoi une réhabilitation non vérifiée fragilise cette recette sans que personne ne s'en aperçoive avant la première régularisation.

Ce que la loi permet de demander au locataire

Lorsqu'un bailleur social réalise des travaux d'économie d'énergie, il peut demander au locataire une contribution au partage des économies de charges. Le dispositif vient de l'article 119 de la loi du 25 mars 2009, codifié au II de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation, et précisé par le décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009.

Trois caractéristiques en fixent la portée. La contribution est fixe et non révisable. Son montant ne peut dépasser la moitié de l'économie d'énergie estimée. Et elle court sur quinze ans au maximum.

Elle porte enfin un nom qui explique son surnom : l'article R. 442-25 impose de la faire figurer sur la quittance en une ligne supplémentaire, en sus du loyer et des charges, intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges », avec ses dates de mise en place et de terme. D'où la troisième ligne de quittance.

Deux voies, et une césure qui n'est pas là où on la cherche

L'article R. 442-27 ouvre deux chemins. Le premier vise une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration parmi une liste — isolation des toitures, des murs, des parois vitrées, régulation ou remplacement des systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude, équipements utilisant une énergie renouvelable. Le second vise une performance énergétique globale, mesurée sur cinq postes : chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire, refroidissement et éclairage.

Ce que R. 442-27 ne dit pas, et qu'on lui attribue souvent : la répartition de ces deux voies selon la date d'achèvement du bâtiment. Elle vient de l'arrêté du 23 novembre 2009, dont le titre I^er s'applique aux bâtiments achevés avant le 1^er janvier 1948 et le titre II à ceux achevés à partir de cette date. La distinction a son importance quand on rédige une note interne : citer le mauvais texte fragilise le raisonnement entier.

Le point où le commissionnement entre en jeu

Quand la contribution repose sur un calcul conventionnel — la voie de la performance globale, celle qui concerne l'essentiel des réhabilitations — l'article R. 442-29 subordonne le dispositif à une attestation.

Ce que le texte exige

Une attestation établissant que les travaux réalisés respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable. Quatre intervenants peuvent la délivrer : le maître d'œuvre, l'entreprise ayant réalisé les travaux, l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment, ou un bureau de contrôle. Le troisième est presque toujours oublié dans les notes de synthèse qui circulent sur le sujet.

Lisez la formule de près : l'attestation ne porte pas sur la conformité des travaux aux règles de l'art, ni sur leur bonne exécution. Elle porte sur leur conformité aux prescriptions de l'étude thermique. Autrement dit, sur le respect d'hypothèses de calcul.

Or une étude thermique suppose des installations réglées à leur point de fonctionnement prévu, des débits de ventilation conformes, une régulation qui applique les scénarios retenus. Un bailleur qui réhabilite sans vérifier rien de cela se met en situation d'attester que les travaux respectent ces prescriptions sans avoir vérifié que les installations fonctionnent comme l'étude le suppose. L'attestation devient déclarative, et quinze ans de recette s'y adossent — face à des locataires qui, eux, mesurent leur facture tous les mois.

Ce qui arrive si la justification manque

Contrairement à une idée répandue, le bailleur ne perd pas son droit à contribution. Le texte prévoit autre chose, et de plus insidieux : à défaut de justification, une nouvelle estimation de la consommation du bâtiment est réalisée afin de réévaluer la contribution. Dans les faits, une estimation conduite après coup sur un bâtiment dont les installations n'ont jamais été mises au point produit un résultat inférieur à celui de l'étude préalable — donc une contribution revue à la baisse, sur la durée résiduelle.

C'est un risque financier lent, qui ne se manifeste pas à la livraison mais à la première contestation sérieuse, et qui porte sur l'ensemble des logements concernés.

Ce que le commissionnement met en face

Le commissionnement produit exactement la matière qui manque à cet endroit, et il la produit datée :

les relevés d'essais fonctionnels, qui établissent l'état des installations à la livraison ;
la confrontation de l'analyse fonctionnelle au paramétrage réellement chargé dans la régulation — le document et la machine divergent plus souvent qu'on ne l'imagine, et personne ne le vérifie après la mise en service ;
les mesures de perméabilité à l'air et de débits de ventilation, qui sont précisément les hypothèses sur lesquelles l'étude thermique repose ;
le registre des écarts avec leur imputation, qui permet d'utiliser la garantie de parfait achèvement tant qu'elle court.

Le rapport de commissionnement ne remplace pas l'attestation de l'article R. 442-29 : il la fonde. Il permet à celui qui la signe — maître d'œuvre, entreprise, organisme certificateur ou bureau de contrôle — de le faire sur des mesures plutôt que sur une présomption.

L'ordre de grandeur d'une mission se compte en pourcentage du coût des travaux. La contribution, elle, est mensuelle, par logement, sur quinze ans. Le rapport entre les deux est celui qui fait décider, et il se pose au montage de l'opération — pas après la réception. La page coût d'une mission de commissionnement donne les repères, et le déroulé en cinq phases montre où se situe l'effort.

Le cas particulier du forfait, et pourquoi il induit en erreur

Une partie des notes qui circulent sur ce dispositif citent des montants de 10, 15 ou 20 euros par mois selon le nombre de pièces principales. Ces montants existent bien, et ils figurent toujours à l'article 7 de l'arrêté du 23 novembre 2009. Mais ils ne sont pas ce qu'on croit.

Ce sont les montants d'une contribution forfaitaire, applicable dans un cas dérogatoire : bâtiment achevé avant le 1^er janvier 1948, ou bailleur ne détenant pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble. Dans le régime général — la voie de la performance globale, celle des réhabilitations lourdes — la contribution résulte d'un calcul conventionnel à partir de l'étude thermique, plafonné à la moitié de l'économie estimée.

Citer ces forfaits comme s'ils étaient le montant de droit commun conduit à sous-estimer massivement l'enjeu financier d'une opération de réhabilitation lourde, et c'est une erreur que nous rencontrons régulièrement dans les dossiers. L'arrêté prévoit par ailleurs que ces montants pourront être actualisés tous les trois ans selon l'indice de révision des loyers : c'est une faculté, et nous n'avons trouvé aucun arrêté d'actualisation depuis 2009.

FAQ

Ce que demandent les directions du patrimoine et les directions financières.

Quatre intervenants, et pas trois comme on le lit souvent : le maître d'œuvre, l'entreprise ayant réalisé les travaux, l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment, ou un bureau de contrôle. Le troisième est presque toujours omis dans les synthèses qui circulent. L'attestation porte sur la conformité des travaux aux prescriptions de l'étude thermique préalable, et non sur leur bonne exécution au sens des règles de l'art : ce sont deux objets différents.

Il ne perd pas son droit à contribution, contrairement à ce qu'on lit parfois. Le texte prévoit qu'une nouvelle estimation de la consommation du bâtiment est réalisée afin de réévaluer la contribution. C'est plus insidieux qu'une déchéance : une estimation conduite après coup, sur un bâtiment dont les installations n'ont jamais été mises au point, produit un résultat inférieur à celui de l'étude préalable — donc une contribution revue à la baisse sur toute la durée résiduelle, et sur l'ensemble des logements concernés.

Non, il la fonde. L'attestation reste délivrée par l'un des quatre intervenants que le texte désigne. Ce que le commissionnement apporte, ce sont les éléments qui permettent à celui qui la signe de le faire sur des mesures plutôt que sur une présomption : relevés d'essais fonctionnels, mesures de perméabilité et de débits de ventilation, confrontation de l'analyse fonctionnelle au paramétrage réellement chargé.

Non, et c'est une confusion coûteuse. Ce sont les montants d'une contribution forfaitaire applicable dans un cas dérogatoire : bâtiment achevé avant le 1er janvier 1948, ou bailleur ne détenant pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble. Dans le régime général, la contribution résulte d'un calcul conventionnel à partir de l'étude thermique, plafonné à la moitié de l'économie estimée. Les citer comme montant de référence conduit à sous-estimer largement l'enjeu d'une réhabilitation lourde.

Quinze ans au maximum, à compter de l'achèvement des travaux. Elle est fixe et non révisable sur toute cette durée, et son montant ne peut excéder la moitié de l'économie d'énergie estimée. Elle figure sur la quittance en une ligne supplémentaire distincte du loyer et des charges, avec ses dates de mise en place et de terme.

Avant la réception, et idéalement dès le programme. La raison est double. D'une part, l'attestation porte sur des prescriptions issues de l'étude thermique : vérifier qu'elles sont respectées suppose d'avoir organisé les essais avant la livraison, pas de les improviser après. D'autre part, la garantie de parfait achèvement ne dure qu'un an, et les défauts de réglage ne se révèlent qu'en charge saisonnière — engager la mission après la réception revient à payer soi-même des reprises que l'entreprise devait encore.

Poursuivre

Une réhabilitation qui ouvrira droit à contribution ?

Nous cadrons la mission pour que l'attestation exigée par l'article R. 442-29 repose sur des mesures, et nous l'articulons avec le calendrier de l'opération plutôt qu'avec celui de la réception.

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