Spirit Immobilier, 29 logements à Le Cannet

L'intérêt de ce dossier tient à ce qu'il montre sans fard: une évaluation de dossier marché qui remonte cinq non-conformités, dont la qualité acoustique et la performance énergétique. C'est précisément la raison d'être de l'exercice. Une évaluation qui ne relève rien au dossier marché n'est pas un bon signe: elle signifie généralement que les pièces écrites n'ont pas été lues au niveau de détail exigé par le référentiel. Ici, l'évaluation intervient au bon moment : les entreprises ne sont pas encore engagées, les corrections passent par avenant de CCTP et non par reprise d'ouvrage.

Le deuxième point remarquable est le calcul des indices d'ouverture au titre du confort visuel. C'est une exigence que beaucoup d'opérations découvrent trop tard, parce qu'elle touche à l'architecture et non aux équipements: elle impose un rapport minimal entre la surface des baies et la surface habitable des pièces principales. Constatée au DCE, elle se corrige en agrandissant des menuiseries. Constatée au dossier marché, comme c'est le cas ici, elle impose un arbitrage difficile entre le coût des menuiseries et le respect du référentiel.

Sur une opération de 29 logements sur la Côte d'Azur, où les surfaces habitables sont contraintes par le prix du foncier, c'est un vrai sujet. Troisième observation: le niveau RT 2012 −10 % avec Cep 50. Ce n'est pas un simple durcissement d'objectif, c'est un changement de nature du projet. Un Cep plafonné à 50 kWhEP/m²/an sur du collectif azuréen ferme la porte aux solutions d'ECS électriques classiques et oriente vers du thermodynamique ou du solaire thermique, avec les conséquences que cela emporte sur les gaines, les locaux techniques et les charges de copropriété.

Que la rubrique Performance énergétique ressorte en non-conformité au dossier marché est donc cohérent: c'est l'endroit où l'écart entre l'ambition affichée au contrat de certification et la réalité des pièces écrites se révèle. Le dossier va ensuite jusqu'au suivi de chantier et au dossier NF de livraison, ce qui permet de documenter la trajectoire complète, y compris ses points de friction.