Aller au contenu

ARKENOR · ZAN

Friches, le levier prioritaire ZAN.

Requalifier plutôt qu'artificialiser, l'équation économique qui bascule. La reconquête des friches est le levier ZAN prioritaire : le foncier est déjà artificialisé, sa requalification ne consomme pas d'enveloppe, et elle s'aligne directement sur les objectifs de renouvellement urbain. Le cadre juridique (article L. 111-26 du Code de l'urbanisme) et financier (Fonds Friches France 2030, dispositifs fiscaux) s'est consolidé. Pour autant, une opération sur friche reste plus complexe qu'une opération en extension : dépollution, démolition, incertitudes structurelles, contraintes patrimoniales. NORMAXIS conduit l'analyse préalable, le diagnostic écologique, le bilan carbone et l'articulation CSRD E4.

Envoyer une esquisse

Définition

Ce qu'est une friche au sens juridique.

L'article L. 111-26 du Code de l'urbanisme (introduit par la loi 2021-1104) définit la friche comme « un bien ou un ensemble de biens immobiliers, bâti ou non, inutilisé et dont l'état, la configuration ou l'occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ». Cinq typologies principales :

  • Friches industrielles, anciens sites de production, entrepôts, usines. Souvent lourdes (pollution des sols, structures, démolition coûteuse).
  • Friches commerciales, centres commerciaux vacants, grandes surfaces fermées. Croissance rapide depuis 2015 avec l'essor du e-commerce.
  • Friches tertiaires, bureaux obsolètes, sièges sociaux désaffectés. Potentiel de conversion résidentielle élevé dans les grandes métropoles.
  • Friches ferroviaires, emprises SNCF, anciennes gares de marchandises. Souvent bien localisées en cœur d'agglomération.
  • Friches militaires, casernes, arsenaux, emprises désaffectées. Cessions progressives via la Mission de réalisation des actifs immobiliers (MRAI).

La reconnaissance juridique de la qualité de friche ouvre accès à des dispositifs de soutien spécifiques (fiscaux, financiers, réglementaires) et surtout, dans le cadre ZAN, à une comptabilisation favorable : la requalification d'une friche ne consomme pas d'enveloppe d'artificialisation.

Les dispositifs de soutien

Juridiques, fiscaux, financiers.

Fonds Friches (France 2030)

Programme national de subvention aux opérations de requalification, couvre le déficit d'opération, la dépollution, la démolition. Géré par l'Ademe, la Banque des Territoires, la DREAL. Taux de subvention : 25 à 50 % selon le projet. Ciblé sur les opérations publiques ou d'intérêt général.

Prime à la démolition-reconstruction

Dispositif fiscal : TVA réduite à 10 % sous conditions pour les opérations de démolition-reconstruction en zone tendue. Consolidé par la loi 2023-630. Outil puissant pour le renouvellement urbain résidentiel.

Dispositifs de portage foncier

EPF (Établissements Publics Fonciers) régionaux et locaux interviennent pour porter le foncier pendant la phase d'études, d'instruction, de dépollution. Décote possible de 50 à 100 % sur le foncier public (art. 153 loi ELAN).

Garanties d'urbanisme

Les OAP sectorielles des PLUi sécurisent le régime constructif applicable à une friche identifiée. Gabarits, hauteurs, densités fixés en amont pour donner de la visibilité aux aménageurs et promoteurs.

L'équation économique

Ce qui fait qu'une friche devient rentable.

Une opération sur friche supporte des coûts spécifiques qui n'existent pas en extension urbaine : démolition, dépollution, remise en état des sols, désamiantage, structures conservées. Ces surcoûts peuvent représenter 200 à 1 500 €/m² SDP selon la complexité.

3 facteurs font basculer l'équation en faveur de la friche :

  • Localisation premium, les friches sont souvent en cœur d'agglomération, bien desservies, à forte valeur foncière de sortie. Le prix de vente des logements / surfaces livrés compense les surcoûts.
  • Subventions, Fonds Friches, décote foncière EPF, dispositifs fiscaux. Un bon montage peut couvrir 25 à 50 % du déficit structurel.
  • Vente du foncier en dépollution, certaines friches très lourdes (pollutions, structures) sont vendues en dessous de zéro (le vendeur paie l'acquéreur pour se débarrasser de la charge). Le prix foncier négatif devient un levier.

À l'inverse, une opération d'extension urbaine devient de plus en plus contrainte : enveloppe ZAN saturée, renaturation compensatoire obligatoire à partir de 2031, désavantage réputationnel auprès des investisseurs ESG. Le différentiel se réduit, et bascule dans plusieurs territoires.

L'approche NORMAXIS

Intégrer biodiversité et carbone dans le montage friche.

Une friche n'est pas qu'un dossier foncier et financier, c'est aussi un dossier écologique et carbone. NORMAXIS mobilise 4 couches d'analyse :

  • Diagnostic écologique, inventaires du site avant et après projet par ARKENOR. Une friche industrielle abandonnée peut avoir développé spontanément une biodiversité significative (friches urbaines, reconquêtes spontanées). Le projet doit en tenir compte et la valoriser.
  • Bilan carbone, l'opération de démolition-reconstruction génère un scope 3 lourd. L'ACV carbone d'ARKEMEP documente ces émissions, les compare à un scénario alternatif, et alimente le reporting ESRS E1.
  • VNEI avec volet ZAN, ARKENOR produit le Volet Naturel de l'Étude d'Impact intégrant l'analyse ZAN (consommation vs renaturation) et la séquence Éviter-Réduire-Compenser renforcée.

Pour les foncières et investisseurs qui veulent documenter leur stratégie de reconquête des friches dans un reporting ESG, des inventaires datés, avant et après projet, donnent une base que l'auditeur peut relire.

Le dossier friche intégré devient alors un argument pour les financeurs (Fonds Friches, banques CRR3), les autorités d'instruction (DREAL, MRAe), les investisseurs ESG, les élus locaux.

Repères friches

Les éléments structurants.

RepèreObjetSource
Art. L.111-26Définition légaleCode de l'urbanisme, loi 2021-1104
25-50 %Taux de subvention Fonds FrichesFrance 2030, opérations éligibles
5 typologiesIndustrielle · Commerciale · Tertiaire · Ferroviaire · MilitaireChacune avec ses propres dispositifs
0 ha ZANConsommation d'enveloppeRequalification exemptée de la trajectoire

Repères

Les données de référence.

Zéro Artificialisation Nette - trajectoire et déclinaison (cadre en vigueur)

JalonCible / modalité
2021-2031-50 % de consommation d'ENAF vs décennie 2011-2021 (≈ 112 000 ha au niveau national)
2050Zéro artificialisation nette (compensation par renaturation)
Projets d'envergure nationale/européenneForfait national mutualisé de 12 500 ha (2021-2031)
Garantie communale1 ha par commune dotée d'un document d'urbanisme
Documents régionaux (SRADDET)Échéance février 2027
SCoTFévrier 2027
PLUi / cartes communalesFévrier 2028

Source : Loi Climat-Résilience n°2021-1104 du 22/08/2021 ; Loi 'ZAN 2' n°2023-630 du 20/07/2023.

FAQ friches

Questions fréquentes.

Comment faire reconnaître qu'un site est une friche ?
La qualification repose sur les critères de l'article L. 111-26 : inutilisation, impossibilité de réemploi sans travaux, état/configuration/occupation inadaptée. En pratique : étude de diagnostic initial (état du bâti, pollution, structures), démonstration de l'inutilisation (durée, causes), estimation des travaux préalables au réemploi. L'Ademe publie une méthode de caractérisation des friches. Une reconnaissance formelle par la DREAL ou la collectivité facilite ensuite l'accès aux dispositifs de soutien.
Quelle différence entre friche et terrain à bâtir dégradé ?
Le seuil est l'ampleur des travaux préalables. Un terrain à bâtir dégradé (petit pavillon à démolir, hangar léger) peut être traité comme une opération immobilière classique, avec une simple démolition préalable. Une friche suppose des travaux complexes (dépollution, déconstruction lourde, mise en sécurité) qui changent l'économie de l'opération et justifient un régime juridique et financier dédié. La frontière est d'appréciation, tranchée par la collectivité et les services instructeurs au cas par cas.
Les friches polluées sont-elles éligibles aux dispositifs ZAN ?
Oui, et c'est même un des cas prioritaires. La dépollution fait partie des coûts éligibles au Fonds Friches. Le cadre juridique (Code de l'environnement, articles L. 556-1 et suivants) impose au propriétaire une remise en état proportionnée à l'usage futur. Le maître d'ouvrage doit produire un plan de gestion qui définit les objectifs de dépollution. L'attestation de compatibilité avec l'usage futur est délivrée par le Préfet avant la livraison. NORMAXIS coordonne avec les bureaux d'études pollution spécialisés quand nécessaire.
Une friche peut-elle développer une biodiversité à préserver ?
Oui, et c'est un enjeu important. Les friches urbaines non entretenues deviennent parfois des îlots de biodiversité significative, espèces pionnières, milieux ouverts rares, corridors écologiques. Un diagnostic écologique préalable peut révéler la présence d'espèces protégées (dossier CNPN potentiel) ou d'habitats d'intérêt. La démarche intelligente : intégrer la biodiversité existante dans le projet plutôt que de faire table rase. ARKENOR réalise l'inventaire préalable, puis un relevé après projet pour mesurer l'évolution.
Le bilan carbone d'une démolition-reconstruction est-il pénalisant ?
Significativement, mais il faut comparer au bon scénario. La démolition-reconstruction génère un surcoût carbone construction (Ic_construction RE2020 dégradé) par rapport à une construction neuve sur terrain nu. Mais elle évite la consommation d'espaces naturels et leur déstockage carbone (sol forestier ou agricole), qui représente souvent 50 à 150 t CO2/ha. Le bilan carbone complet (cycle de vie incluant les pertes de stockage) est généralement favorable à la requalification, particulièrement sur les friches en zone déjà très artificialisée. L'ACV carbone d'ARKEMEP produit cette comparaison.
Comment valoriser une opération friche dans un reporting CSRD ?
Plusieurs indicateurs mobilisables : ESRS E4, surfaces renaturées ou re-végétalisées sur friche (contribution positive aux IRO biodiversité), ESRS E5, valorisation des matériaux issus de déconstruction (économie circulaire, art. L. 541-15 Code de l'environnement), ESRS E1, bilan carbone évité vs extension urbaine, ESRS S3, contribution à la revitalisation locale et à l'emploi (impact social). Une stratégie explicite « priorité friche » structure un récit cohérent. NORMAXIS consolide ces indicateurs dans le rapport de durabilité.

Pour aller plus loin

Tête de silo, pages sœurs et prestations liées

Vous êtes

Votre prochaine opération

Structurer une opération sur friche ?

Diagnostic écologique, bilan carbone, VNEI avec volet ZAN, dossier de financement Fonds Friches, intégration CSRD E4 / SFDR / article 29 LEC, de l'analyse préalable à la livraison. Un ingénieur nommé vous rappelle.

Envoyer une esquisse
09 70 70 75 35 Espace Wagner, Bâtiment A2
10 rue du Lieutenant Parayre
13290 Aix-en-Provence